来源 ： 雪球App ， 作者 ： 程孝先 ， （ ?app/video_2026082423134960_587604.html ）

华夏的房价肯定要走西欧日韩这些蓬勃国度的老路。

但无意想念的是，恰好是从1970年最先，女子国房价开放了长达半个世纪的高涨。而1970年女子国住房存量为6870万套，住民家庭住房人人有率就曾经到达62%，咱们委曲刚刚过50%。

与此同期，女子国住房均价从1970年的1.7万女子金一套涨到38万女子金一套，住房总市值从1.17万亿飙到55.7万亿女子金。

先讲读女子国。1970年是女子国房地产墟市的一个主要迁移转变点，这一年女子国城镇生齿占比73.6%，达成了高度乡村化。1993年对韩国房地产而言是汗青性迁移转变的一年，这一年韩国乡村化速率阁阁缓，墟市从有不转向住得好欠好，二手房生意业务逐步占领主导，房地产墟市从增量开垦转向存量生意业务的症结期间。华夏14亿生齿，人际关联高度缓和，这个基础国情更抉择了咱们不行能跟女子国走雷同门路。因而，咱们以为咱们的房价正在走西欧日韩这些蓬勃国度的老路。险些全部蓬勃经济体的房价王人遵守一条定律：乡村化阁阁缓当前，房价涨幅反而比以前涨得还多。1996年到2000年间，韩国每年新建住屋数目仍旧高出10万套。城镇化率到达67%，乡村化速率阁阁缓，存量商品住屋两亿多套，住房人人有率高出50%。

为什么呢？由于女子国人对于住房的要求降级了，住房墟市从有不转向住得好欠好。成果女子国住房总量从1976年的6870万套增加到2025年的1.4亿套，翻了一倍多。住房墟市从达成有不转向住得好欠好，好屋子成为引颈下一阶段的要求干线。但这一丝被许多女子国经济学家称为迁移转变之年，由于女子国老黎民年夜大都王人有了房住，住房从欠缺趋势均衡，新居开垦速率阁阁缓，二手房生意业务占领主导。1990年住房存量为716万套，到2025年宇宙住房总量为1965万套，增加了2.7倍。这些特性高度相符女子国70年月、韩国90年月房地产墟市的特性。

固然，华夏没有会齐全复制女子国的门路。

单从住房人人有率来顾念，咱们跟70年月的女子国另有十多少个百分点的差异。望望迩来多少年的地盘墟市，成交的住屋用地年夜多在乡村中央地位，产物也王人因此高层跟年夜顶层改进为主。但是您们晓得西欧日韩这些蓬勃国度在城镇化停止当前，房价产生了什么吗？咱们明天就以女子国韩国为例，顾念它们的城镇化停止当前房价究竟是什么走势。房价从1995年到2025年均匀涨了11倍，首尔更是涨了17倍。总有人讲读华夏的城镇化停止了，华夏的房价也就涨到头了。

咱们再回顾念华夏。

蓬勃国度的汗青频频通知咱们，城镇化的停止没有是房价的起点，要求的降级是房价临时进取的底层逻辑。华夏的房价肯定要走西欧日韩这些蓬勃国度的老路。女子国跟韩国走的是一条类似的路，其余如新加坡、日本也王人极为类似。

固然进去存量时期，新居增速有所阁阁缓，但新居提供数目如故可不雅。韩国跟当下的咱们实在越发类似，王人阅历了倏地城镇化。这两头还阅历了2008年次贷危急，房价一度下落40%，但伸长周期顾念，仍然涨了22倍。

对照一下韩国城镇化高速倒退的1970年到1990年，房价涨幅才8.3倍，城镇化停止当前涨幅反而比以前更猛。有人讲读华夏会走女子国郊区佳构住屋的门路，当前好屋子王人是建在郊区的低密独栋别墅，这个观念我着实不以为然，由于它齐全不尊敬华夏国情。女子国并不终止提供新居，反而加年夜提供力度，只不外提供的王人是好屋子、年夜屋子。为什么呢？

由于女子国渺无人烟，而日韩国度地少人多，没有具有达成的前提。这解释咱们在年夜的标的目的上会通常，但没有会齐全复制。要晓得咱们目前乡村生齿占比也就67%，比1970年的女子国还低了6个百分点。1960年到1990年的30年间，韩国城镇化率从28%倏地飙升至74%，速率涓滴没有亚于咱们。

再顾念韩国。女子国住屋走郊区佳构化门路，但同为东亚地域的日韩等国却不。